00:00Et tout de suite dans Smartimo, on s'intéresse aux bureaux, qu'en est-il en 2026 après une crise qui est en 2025 et qui semble durer ?
00:12On en parle avec notre invitée, c'est une experte, Magali Marton, bonjour.
00:16Bonjour.
00:16Vous êtes directrice des études et de la recherche chez Night Frank.
00:20Vous avez dévoilé vos perspectives dès la semaine dernière et on en parle avec vous notamment sur ces bureaux qui n'en finissent pas d'inquiéter.
00:30Avec, on va donner quelques grands chiffres si vous voulez, je crois que vous avez presque tout en tête.
00:35On a déjà une érosion de la demande placée, expliquez-nous ce que c'est.
00:39Alors la demande placée dans notre vocabulaire c'est la consommation d'espaces de bureaux.
00:43On a très longtemps vécu dans un marché où une bonne année se rapprochait en termes de consommation d'espaces de bureaux des 2 millions, 2 millions 100, 2 millions 3 dans les meilleures années, voire même 2 millions 8 pour le pic du marché.
00:57Aujourd'hui la donne est très différente.
00:58On a enregistré en 2025 un volume de demandes placées de 1,6 million, ce qui fait un recul de 9% d'une année sur l'autre et surtout si on compare à une moyenne décennale, un recul de pratiquement 24%.
01:11Voilà, donc c'est terminé, c'est 2 millions, voire au-delà.
01:14On a l'impression que c'est...
01:15Alors il y a plusieurs phénomènes qui sont à l'oeuvre, on les explique.
01:18Vous dites que c'est pas seulement une crise économique, mais ça va bien plus loin, on a l'impression d'un changement de modèle sociétal.
01:24Tout à fait. Alors il y a plusieurs éléments. D'abord, pour la lecture du chiffre de 2025, je pense qu'il faut quand même qu'on souligne le caractère très particulier de la fin de l'année,
01:33le quatrième trimestre de l'année, qui a été tumultueux, alors sur la scène internationale, mais de façon plus prégnante en termes de politique intérieure,
01:43qui privent finalement les entreprises d'une forme de lisibilité et qui du coup les tempèrent dans leurs enthousiasmes d'un projet immobilier.
01:51Donc on a eu un très très faible volume de commercialisation à la fin de l'année.
01:55Coup de frein brutal.
01:57Brutal, ce qui est assez inhabituel et ce qui fait qu'on a ce volume très très contraint pour l'année 2025.
02:02Alors ça, c'est conjoncturel.
02:04Mais il y a quelque chose de plus structurel qui est en train de se jouer.
02:06Les entreprises d'abord sont en train de changer leur mode d'organisation du travail, télétravail, flex office,
02:14ce qui fait que leur empreinte immobilière tente à se contracter, elles prennent moins de mètres carrés.
02:20Et puis ce défaut de lisibilité fait qu'elles ont beaucoup reporté aussi, peut-être s'inédiller un certain nombre de projets immobiliers.
02:26Est-ce que vous pensez qu'il pourrait y avoir justement avec ce coup de frein, après ce coup de frein, une reprise pour ce premier tribunal, sur ces premiers ?
02:33C'est ce qu'on va observer attentivement ?
02:35Alors c'est là un peu le paradoxe du marché français immobilier dans toutes ses composantes.
02:40C'est qu'on a plutôt des indicateurs macroéconomiques relativement positifs.
02:45Bien sûr, ils pourraient être plus élevés, mais croissance supérieure à 1% en termes de PIB.
02:51On a encore un emploi salarié qui est un peu en deçà des ratios usuels.
02:56Mais il y a tout de même une dynamique économique, mais qui est complètement annihilée finalement, un peu comme si elle était paralysée par des éléments exogènes qui font que les entreprises réfléchissent à deux fois avant d'initier un projet immobilier.
03:11Et quand elles l'initient, elles vont finalement actionner énormément de leviers pour modéliser finalement leurs besoins au plus juste, leur empreinte immobilière au plus juste de leurs besoins aujourd'hui sans aucune forme d'anticipation.
03:26Donc c'est une expression très réduite de la demande.
03:29D'accord, donc peu de visibilité et finalement des investisseurs un petit peu frileux.
03:34Alors on voit aussi qu'il y a une décomposition entre l'âge d'or du QCA, donc ce quartier centre-affaires qui attire vraiment toutes les convoitises, avec des valorisations qui s'envolent, et puis on dirait un petit peu le reste du monde, de la périphérie notamment.
03:48Alors vous avez tout à fait raison, le quartier central des affaires a un statut très particulier, alors au sein d'un marché parisien qui a capté l'année dernière un mètre carré sur deux commercialisé en Ile-de-France, et puis le quartier central des affaires parce que...
04:02On rappelle ce qui c'est pour ceux qui...
04:04Alors c'est la grande majorité des arrondissements, le premier, le deuxième, le huitième, le neuvième, le seizième et le dix-septième.
04:10Donc retenez que c'est 7 millions de mètres carrés à peu près, avec des aménités de très grande qualité, avec un patrimoine aussi de très grande qualité, et avec des propriétaires qui ont à cœur de toujours maintenir une qualité très premium de leurs espaces.
04:26On appelle le bureau 5 étoiles.
04:28Exactement, et donc du coup cette localisation a une fonction un peu de catalyseur.
04:35Alors pour des entreprises qui ont bien évidemment des capacités financières importantes, puisqu'on a un loyer moyen, alors immeuble neuf ou restructuré qui tangente pratiquement les 1000 euros du mètre,
04:48et puis pour de l'existant on sera plutôt à 800 euros du mètre, donc on est vraiment très haut en termes de valeur locative, mais ça fait sens pour un certain nombre d'entreprises à forte valeur ajoutée.
04:57Et donc ce quartier central des affaires, qui est la locomotive du marché tertiaire francilien, a relativement bien traversé l'année 2025,
05:07mais c'est plutôt 2026 sur lequel il va falloir être vigilant, parce que pour la première fois, enfin une rare fois de son histoire,
05:14on a aujourd'hui plus d'offres disponibles sur le marché dans le QCA que de consommation, finalement de mètres carrés.
05:21Et l'année 2026, on a identifié un afflux assez important de surface sur le marché, ce qui fait qu'on va se retrouver avec beaucoup plus d'offres que de demandes aujourd'hui exprimées
05:32et concrétisées au travers de transactions.
05:34Magui-Barton, toujours sur les bureaux, on a dit que les valeurs en périphérie, les valeurs locatives avaient corrigé.
05:40Est-ce que c'est suffisant ou est-ce que cette correction va continuer ?
05:43Alors 2025, c'est plutôt les premiers signes d'une correction qu'on attendait depuis longtemps, compte tenu d'un déséquilibre très important entre, encore une fois, l'offre et la demande.
05:56Ce sont des secteurs, alors toute la partie ouest, Haute-Seine, Mignes, mis à part la Défense, et puis la partie nord-sud et est,
06:05mais surtout la partie nord-sud, Saint-Denis-Saint-Ouen, où là, on va avoir des taux de vacances de pratiquement 30%.
06:12Donc un mètre carré sur deux existant est vide.
06:15Et en face de cette offre, on a une demande assez faible, plus de très très grands mouvements d'entreprises qui venaient consommer régulièrement ces espaces.
06:26Et donc au bout d'un moment, la persistance de cette offre fait qu'on corrige les valeurs.
06:30C'est ce qui s'est passé en 2025, correction entre moins 4, moins 5, moins 6% selon les secteurs.
06:36Ce n'est pas suffisant ?
06:37Alors, ce n'est pas suffisant pour absorber tout le stock, clairement.
06:43On est sur des marchés où le stock représente plusieurs années de commercialisation, donc c'est des situations toujours délicates pour les propriétaires.
06:52Il y a fort à parier qu'une partie de ces mètres carrés vacants ne trouveront plus jamais d'utilisateurs, en tout cas dans un usage bureau, alors à réfléchir sur une possible reconversion.
07:03Reconversion, réversibilité des bureaux en logement, en hôtel, voilà, on en parle beaucoup sur cette antenne.
07:09On a évidemment, vous avez dans l'étude fait un point sur le résidentiel, mais je voudrais qu'on s'attache plutôt à tout ce qui est logistique et data center.
07:18On voit que le taux de vacances, en tout cas, est en train d'augmenter, alors très légèrement, mais c'est quand même peut-être un signe.
07:24On est passé à 6,8%. C'est 1% de plus que l'année précédente.
07:28Oui, tout à fait. Alors ça, c'est une moyenne francilienne, effectivement, sur les surfaces d'entreposage vacantes.
07:35Derrière cette moyenne, on a des configurations de marché très, très différentes.
07:39Certains secteurs ont quelques pourcents de vacances, donc aucune inquiétude de ce côté-là.
07:43D'autres secteurs, le Nord, la Bourgogne, on a des taux de vacances de plus de 10%.
07:48Mais bon, pour le coup, sur ce marché dit de la logistique, on a plutôt eu, alors jusque les trois quarts de l'année,
07:57on était un peu en deçà des ratios usuels sur ce marché.
08:01Puis le dernier trimestre a été très important et on a fini sur une demande placée d'un peu plus de 3 millions de mètres carrés,
08:06ce qui relance finalement ce produit immobilier qui est toujours très plébiscité par les investisseurs.
08:16Il y a un peu plus de 3 milliards d'euros qui ont été investis sur cette liste d'actifs l'année dernière.
08:21Et on peut imaginer qu'il y a encore de la place pour beaucoup plus d'investissements en 2026.
08:26En tout cas, c'est notre estimation.
08:28Voilà, peut-être rebond de l'investissement logistique en 2026.
08:31Derrière, bien sûr, il y a tout le e-commerce dont nous sommes friands et de plus en plus consommateurs.
08:35Voilà pour ces perspectives sur les bureaux et sur la logistique.
08:38Merci Maggie Martin.
08:40Je rappelle que vous êtes directrice des études et recherches chez Nightfront France.
08:42Et à très bientôt sur Smartimo.
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