- il y a 9 mois
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:00BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Claire Deroura.
00:07Et il est midi lors des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel des principes au titre de l'actualité.
00:12Et la tension qui monte d'un cran entre l'Iran et les Etats-Unis en cause, la menace de Donald Trump d'intervenir militairement dans le pays
00:18en cas de poursuite de la répression contre les manifestations des dernières semaines à Téhéran.
00:23L'Iran ne cherche pas la guerre, mais il est tout à fait préparé, assure le ministre iranien des affaires étrangères.
00:29Il se dit tout de même prêt à des négociations basées sur un respect mutuel et assure qu'un canal de communication
00:34avec l'émissaire américain pour le Moyen-Orient est ouvert.
00:38Une ONG dénombre au moins 192 morts parmi les manifestants engagés contre le régime depuis la fin décembre.
00:45En France, la colère des agriculteurs ne retombe pas.
00:48Trois jours après le feu vert à Bruxelles pour le Mercosur, leur mobilisation se poursuit après le barrage filtrant sur le port du Havre.
00:54Il bloque désormais un dépôt pétrolier à La Rochelle et des silos à grains à Bayonne.
00:59Des actions sont toujours en cours sur l'autoroute A1 au sud de l'île.
01:03La présidente de la Commission européenne doit se rendre ce samedi au Paraguay pour signer officiellement le traité.
01:08Enfin, les menaces de la Maison-Blanche contre la Banque centrale américaine montent encore d'un cran.
01:13Jérôme Powell, le patron de la Fed, a annoncé la nuit dernière une convocation à un ministère de la Justice
01:18en vue d'une possible mise en accusation.
01:20Pas de justification officielle, mais cette annonce fait suite à son audition portant sur les coûts de rénovation du bâtiment de la Réserve fédérale.
01:28Un faux prétexte, selon Jérôme Powell, qui rappelle les pressions de Donald Trump pour que la Fed baisse ses taux.
01:34Allez, c'est l'heure des experts de Limo.
01:35BFM Business présente les experts de Limo, Marie Cœur d'Auroa.
01:44Et les experts de Limo, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business, une demi-heure,
01:49pour parler de nos logements, de notre immobilier.
01:52Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence, amis professionnels de ce secteur,
01:57des témoignages terrain de vos métiers, des conseils, des petites informations.
02:01Aujourd'hui, on s'adresse aux entrepreneurs.
02:03Bonne nouvelle pour vous, projet Limo, pro ou perso, vous trouverez forcément une assurance de prêt.
02:10On vous expliquera comment et pourquoi.
02:12Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:14Aujourd'hui, on parle logement neuf, mais plus précisément investissement locatif dans le neuf.
02:20Et quand je dis le neuf, c'est au sens large.
02:22On va parler des logements collectifs, les appartements, mais aussi des maisons.
02:25Est-ce que ça vaut encore le coup d'acheter des biens pour les mettre à la location quand on parle de logement neuf ?
02:30On verra ça dans quelques instants.
02:31Mais d'abord, c'est donc l'heure du pro de Limo.
02:35Les experts de Limo, le pro de Limo.
02:39Et on est en ligne avec Jérôme Robin, fondateur de Nous Assurons.
02:43Bonjour Jérôme.
02:45Bonjour Marie.
02:46Alors, je le disais en préambule, quand on est entrepreneur,
02:49vous nous dites qu'on a la quasi-certitude d'être assuré, assurable,
02:53quand on veut acheter de l'immobilier, que ce soit à titre professionnel ou même personnel.
02:57Alors, on a la totalité de cette sécurité si on est en bonne santé.
03:04Et c'est vrai que souvent, nous, on s'adresse à des gens qui sont dans une capacité d'investir
03:09à un moment donné où ils veulent développer et progresser dans l'investissement.
03:15Et on a un produit qui est assez adapté à ça.
03:19Et ça s'appelle, c'est un produit d'assurance de prêt qui vous délivre tout de suite
03:25une capacité d'investissement étendue en fonction des objectifs que l'entrepreneur a.
03:33Mais ça veut dire quoi concrètement, Jérôme ?
03:35Admettons, je suis entrepreneur, entrepreneuse même.
03:38Je viens vous voir comment ça se passe, qu'est-ce que vous me donnez comme produit
03:43et quelles pattes blanches je dois vous montrer.
03:46Et combien de temps, finalement, votre validité d'assurabilité va durer ?
03:52Alors, on va prendre votre exemple.
03:53Il est assez bon.
03:54Vous êtes une entrepreneur avec une grande ambition.
03:57Vous avez un hôtel à la montagne.
04:00Et cet hôtel, vous avez envie d'en faire un bel endroit.
04:05Et vous avez des saisonniers.
04:07Et donc, on va vous créer une enveloppe d'assurabilité
04:11où on va vous dire, on va vous couvrir, mettons, jusqu'à un million d'euros d'investissement.
04:17Vous allez payer uniquement sur ce que vous allez débloquer, vos assurances.
04:21Mais on sait qu'aujourd'hui, vous avez 35 ans.
04:25Vous êtes en pleine forme.
04:26On peut vous assurer.
04:27Pendant 5 ans, l'état de santé initial va être pris comme référence, quoi qu'il arrive.
04:34Donc, ça veut dire que vous avez une visibilité sur votre capacité à investir
04:38et à être assurable sur les investissements que vous voulez faire.
04:41Et donc, les financements que la banque vous allouera,
04:45on va pouvoir automatiquement les assurer par tranche.
04:49Par exemple, vous faites des travaux dans votre hôtel.
04:53Dans ce cas-là, vous allez pouvoir avoir 200 000 euros qui vont être automatiquement assurés.
04:58Et puis ensuite, vous allez acheter un studio pour loger votre personnel.
05:02Et bien là, pareil, on va pouvoir vous débloquer des tranches d'enveloppe d'assurabilité.
05:07Jérôme, tout ça, vous me dites, c'est valable pendant 5 ans,
05:10peu importe l'évolution entre le moment où j'ai négocié avec vous et…
05:15Mais oui, entre-temps, vous diagnostiquez une maladie.
05:17L'assureur, lui, est engagé.
05:18– Ça, c'est vachement bien.
05:20Vous en avez beaucoup, des entrepreneurs qui viennent faire appel à ce produit-là,
05:23justement, pour pouvoir un peu avoir de la visibilité sur leur stratégie immobilière,
05:28qu'elle soit professionnelle ou personnelle ?
05:29– Alors, on en aura beaucoup, j'espère, après cette émission,
05:33parce qu'en fait, souvent, ce produit et cette philosophie d'assurance est assez peu connue.
05:41Et donc, c'est pour ça que je souhaitais aujourd'hui vous en faire part et le partager avec vous,
05:45parce que c'est vraiment quelque chose d'utile pour les gens.
05:50Et ça amène une vraie sécurité dans la perspective de développement d'une entreprise.
05:54– Juste un mot, Jérôme, on a dit pro et perso.
05:56Là, quand vous me parlez d'agrandissement de mon hôtel ou même d'héberger mes salariés,
06:00on est plutôt sur du pro.
06:01Sur du perso, ça se passe comment, en fait ?
06:03– De la même manière.
06:04C'est-à-dire que ce même entrepreneur,
06:07s'il a besoin d'assurer 300 000 euros parce qu'il fait…
06:11il a une résidence secondaire ou bien parce qu'il achète sa résidence principale,
06:16ça va rentrer dans son enveloppe initiale.
06:18Au départ, on va fixer un cadre, on va dire,
06:20on peut vous assurer jusqu'à 2 millions.
06:22Et au fur et à mesure, c'est comme un bon à tirer,
06:26il a une capacité à utiliser ou pas cette enveloppe d'assurabilité.
06:30– Eh bien, choisissez l'enveloppe d'assurabilité de Jérôme Robin.
06:33Merci Jérôme, fondateur de Nous Assurons d'avoir été avec nous ce matin
06:37dans le Pro de l'IMO sur BFM Business.
06:39Si comme Jérôme, vous avez des témoignages terrain à nous apporter,
06:42n'hésitez pas à nous écrire.
06:43On a une adresse mail,
06:44lesexpertsdelimo.com.
06:46– Allez, c'est l'heure du débat.
06:50– Les experts de l'IMO, le débat.
06:54– Et à mes côtés, Steve Baudel,
06:55directeur du développement d'Exahome.
06:58Quand on veut parler trop vite, ça ne marche pas.
07:00Steve Baudel, bonjour.
07:02– Bonjour Marie.
07:02– Et Franck Vigneault pour le laboratoire de l'immobilier.
07:05Bonjour.
07:06– Bonjour Marie, bonjour Steve.
07:07– Alors, on a Monsieur Collectif à ma droite.
07:11Du coup, à votre écran, ça sera à votre gauche,
07:13mais enfin du côté de Franck.
07:14Et on a Monsieur Individuel à ma gauche avec Steve.
07:17Pourquoi je dis individuel et collectif ?
07:19Parce qu'on va se poser la question de savoir.
07:21Si aujourd'hui, on sait comment se porte le logement neuf
07:23au sens large,
07:24on verra que ça va un peu mieux quand même
07:25pour la maison que pour le collectif justement.
07:28Mais bon, on va le dire globalement,
07:29on est loin des meilleures années de l'histoire du logement neuf.
07:32Du coup, ma question, elle est très simple.
07:34Est-ce que ça vaut encore le coup de faire un investissement locatif
07:38dans le logement neuf ?
07:39Je vais démarrer avec Franck, forcément,
07:41parce que l'état du marché du logement neuf,
07:43et en particulier du collectif, il n'est pas bon.
07:46– Ce n'est pas terrible.
07:47– Ce n'est pas terrible.
07:48– On peut pas dire, oui, effectivement,
07:49on était habitué aux grandes années à 40-50% de vente
07:54de logements collectifs neufs auprès d'investisseurs.
07:58C'est une clientèle qui a disparu quasiment depuis la fin du Pinel.
08:00– Oui, c'est ça, parce qu'en fait, cette clientèle-là,
08:03elle était portée par les différents dispositifs fiscaux incitatifs.
08:07– Exactement.
08:08En fait, pourquoi les dispositifs fonctionnent ?
08:11Tout simplement pour compenser la taxation,
08:14les prélèvements qui pèsent sur le logement
08:16et qui réduisent la rentabilité.
08:18– Et la cherté du neuf, très clairement.
08:20– La cherté du neuf aussi, avec l'empilement des normes, etc.
08:22– De 40-50% de Résa, on est tombé à 18%, je crois, l'année dernière.
08:29Cette année, si on arrive à 12%, c'est-à-dire grosso modo
08:3110 000 logements collectifs vendus et d'investisseurs,
08:34ce sera le bout du bout.
08:36– C'est historiquement faible, ça, Franck ?
08:39– C'est très, très faible.
08:40Déjà, en termes de construction, il faut revenir aux années 50-54
08:43pour trouver un niveau de construction aussi faible.
08:46Mais en plus de ça, on a effectivement une présence
08:49des investisseurs particuliers dans le neuf,
08:51qui, elle, est réduite à une peau de chagrin.
08:53– Donc là, pour l'instant, le dessin qu'on est en train
08:57d'esquisser ensemble sur le collectif, ça ne donne pas envie.
09:00Est-ce que la maison, elle donne un peu plus envie
09:02que l'appartement neuf aujourd'hui ?
09:03– Alors, la maison individuelle reprend des belles couleurs.
09:05Alors après, effectivement, comme disait Franck,
09:07deux années, un peu de disette, on revient sur des niveaux assez normatifs.
09:11On va atterrir à peu près autour de 68 000 logements
09:14en maison individuelle sur 2025.
09:17C'est plus 36% par rapport à 2024,
09:20porté effectivement par un préat au zéro qui était intéressant.
09:23– C'est ça ce qu'il va en faire.
09:24C'est-à-dire que pour la maison, là, le dispositif, en l'occurrence,
09:27c'était un dispositif d'accession qui était le préat au zéro.
09:30Quand il a disparu pour la maison, le marché s'est effondré.
09:33Quand il est revenu, on a une reprise du marché.
09:35À l'inverse, sur le collectif, quand on a une pinel, ça allait bien.
09:38Et puis quand on l'a plus, ça va plus bien.
09:40C'est des marchés qui sont...
09:41Le neuf, c'est quand même des marchés qui sont...
09:43Vous n'allez peut-être pas aimer ce que je veux dire ?
09:45– Subventionnés ? – Alors, qu'ils sont accompagnés.
09:47– Oui, c'est pas le bon nom.
09:49– Sont accompagnés parce que, c'est comme on disait tout à l'heure,
09:51effectivement, il y a une inflation assez forte, normative,
09:54sur les matériaux, sur la sous-traitance, et c'est logique.
09:57On suit ce mouvement.
09:59Mais pour un primo investisseur,
10:01donc une personne qui fait construire pour la première fois
10:04pour investir ou pour habiter sa maison,
10:06le coup de pouce est important.
10:08Il n'existe pas de coup de pouce réellement financier
10:10sur les conditions de financement pour l'investisseur en maison.
10:14Néanmoins, il peut avoir une décote,
10:15parce que lorsqu'il sort son logement en maison individuelle,
10:19il est classé étiquette A ou B,
10:21donc il a une meilleure valorisation de la maison.
10:23Donc il va avoir des conditions de financement plus intéressantes.
10:25– Et si, je vous l'ai dit directement,
10:27avant qu'on entre en plateau, je vous disais,
10:29mais moi, c'est quelque chose...
10:30Enfin, j'ignorais qu'il y avait vraiment un marché
10:32de l'investissement locatif,
10:34donc sans PTZ, je le dis,
10:35puisque le prêt à taux zéro, c'est pour les primo-accédents.
10:37J'ignorais que derrière cette maison,
10:40à la construction,
10:41on pouvait avoir un marché d'investisseurs.
10:43– Oui, parce qu'en fait,
10:44si on arrive à optimiser une maison pour un primo,
10:47c'est-à-dire qu'on arrive à configurer la maison
10:48en fonction de la typologie du ménage,
10:51à l'heure actuelle,
10:53et peut-être dans les évolutions,
10:54parce que quand on fait construire,
10:56on peut aussi garder une partie pour une extension,
10:58aménager des combles, aménager un garage.
11:00Donc on peut faire la même chose pour l'investisseur.
11:02Encore une fois, c'est un prix de sortie.
11:03On va avoir un terrain, tout simplement,
11:06qu'on peut diviser.
11:07– La division parcellaire, c'est magique.
11:10– Ça permet de faire baisser le prix du terrain.
11:12– Et je sais qu'Exao,
11:13mais à fond là-dessus,
11:14comme beaucoup de constructeurs d'ailleurs,
11:15parce que c'est un vrai sujet,
11:16comment on trouve du foncier aujourd'hui ?
11:18C'est compliqué.
11:19– Alors, il y a du foncier,
11:20mais parfois, il est trop grand.
11:21Donc il faut l'entretenir.
11:22Et sur une opération d'investissement,
11:24on divise le terrain.
11:26Après, ce qui est intéressant aussi pour le terrain,
11:27c'est qu'il n'y a pas de TVA sur le terrain.
11:30Il y a juste des frais notaires sur le terrain
11:33et pas sur la maison.
11:34Donc quand on compile le projet global
11:36investissement, terrain, maison,
11:38et qu'on optimise,
11:38on arrive à sortir un prix intéressant
11:41avec une bonne rentabilité.
11:42Et vous savez pourquoi la rentabilité est intéressante
11:44en maison plus qu'en appartement ?
11:46– Allez-y.
11:47– Parce que justement,
11:48la maison, c'est le bien le plus prisé.
11:50On veut plutôt habiter dans une maison
11:52et il y a un gros manque de logement.
11:54On en parlait avec Franck tout à l'heure, effectivement.
11:56Donc la maison a une meilleure attractivité.
11:59Et lorsque vous vous faites construire sur un terrain,
12:02il n'y a pas d'investisseurs autour.
12:03Donc quelque part, votre maison,
12:04elle est considérée comme un bien de résidence principale
12:07et peut prendre de la valeur.
12:09– Au royaume des aveugles ?
12:10– Non, je plaisante.
12:11– En rentabilité, au final,
12:12elle prendra plus de valeur.
12:13Peut-être qu'un appartement,
12:15il y aura moins de rotation également
12:17parce que souvent,
12:17on s'approprie un peu plus sa maison.
12:19– Ah bah ouais.
12:19Bon là, Franck, du coup,
12:20il n'y a plus d'argument derrière.
12:22– Alors déjà, plutôt que de parler de subvention du logement neuf,
12:26je parlerai plus de compensation
12:27puisque en fait, ces dispositifs,
12:30ils ont juste pour vocation
12:31de rendre un petit peu de rentabilité aux investisseurs.
12:36On parle beaucoup des aides au logement,
12:38on parle peu quand même des prélèvements.
12:41Un petit rappel, 2024,
12:4299 milliards de prélèvements
12:44pour 43 milliards de recettes.
12:46– Oui, oui, parce que de dépenses.
12:48En fait, si on regarde,
12:50c'est ce que disait la patronne de Nexity,
12:51c'est sortez des fichiers Excel,
12:53regardez combien ça coûte,
12:55mais en même temps,
12:56ça rapporte deux fois plus que ça ne coûte.
12:57Donc, c'est un investissement plus qu'une dépense.
13:00– Donc, c'est juste essayer d'alléger
13:02le trop-plein fiscal
13:03pour refaire venir les investisseurs particuliers.
13:05– Bon, d'accord, ok.
13:06J'arrête de parler de subvention
13:07parce que sinon, je vais me faire fâcher.
13:09Mais au-delà de ça,
13:09quand j'entends Steve,
13:10moi, je me dis,
13:11belle opportunité d'investir dans une maison neuve.
13:14Par contre, sur le collectif neuf aujourd'hui,
13:16est-ce que ça vaut encore le coup ?
13:17Je vous pose la question, Franck,
13:18est-ce que je dois me positionner
13:19sans dispositif à ce jour ?
13:21Puisque je rappelle que
13:22notre statut du bailleur privé
13:24qu'on attendait,
13:25alors qu'il va peut-être venir,
13:26mais alors si c'est pour que ce soit une coquivie,
13:28aucun intérêt, quoi.
13:29Donc, qu'est-ce que je fais ?
13:30J'investis encore dans le collectif neuf ?
13:31– Dans l'IMO, il y a tout ce qu'il faut en ce moment.
13:34Alors déjà, pourquoi investir dans l'IMO ?
13:35Il y a deux raisons essentielles.
13:37La première, c'est que la plupart du temps,
13:39ça se fait à crédit.
13:40Donc, vous allez bénéficier
13:41de l'effet de levier du crédit.
13:43Vous pouvez investir avec l'argent de la banque.
13:45En clair, même si vous n'avez pas d'argent
13:46ou peu d'argent,
13:47ce n'est pas grave,
13:48vous pouvez quand même investir.
13:49– C'est le seul placement, pour le coup.
13:50– C'est le seul placement, voilà.
13:51En tout cas, avec des montants de ce niveau-là.
13:54Vous n'allez pas investir dans 200 000 euros
13:56de SCPI à crédit, par exemple.
13:59– Mais vous êtes temps, moi, oui.
14:00– Deuxième raison,
14:02c'est que quand vous allez souscrire votre prêt,
14:05vous allez souscrire une assurance d'essai invalidité
14:06qui va protéger votre famille.
14:08Si jamais vous avez un accident de vie,
14:09de travail, etc.,
14:11voire, je ne vous souhaite pas évidemment un décès,
14:13eh bien, vos proches sont couverts.
14:15Voilà, c'est aussi une façon de protéger sa famille.
14:18Donc, ça, ce sont déjà deux raisons
14:19qui sont essentielles.
14:22Dans le neuf, aujourd'hui,
14:23il y a un segment qui fonctionne bien,
14:26voire très bien.
14:27D'ailleurs, on le voit avec les statistiques du ministère,
14:28ce sont les résidences-services.
14:30Alors, je précise, pour étudiants
14:33ou pour personnes âgées.
14:34Je ne parlerai pas des EHPAD
14:36qui, elles aussi, bénéficient
14:38d'une non-réintégration
14:40des amortissements dans la plus-value.
14:42C'est un marché vraiment à part.
14:43Mais étudiants, seniors,
14:45aujourd'hui,
14:46contrairement aux autres locations
14:48meubles et non professionnelles,
14:49vous n'avez pas de réintégration
14:51des amortissements lorsque vous allez revendre.
14:52Le fameux statut du LMNP.
14:53Exactement.
14:54Pour autant, on est plutôt sur un produit de garde.
14:56C'est-à-dire qu'il ne faut pas espérer
14:57faire des plus-values mirobolantes
14:59avec ce type de produit.
15:01C'est vraiment un produit de retraite.
15:03C'est-à-dire que vous allez vous constituer
15:04pendant 20, 25, voire 30 ans
15:07des revenus complémentaires non fiscalisés.
15:10Donc, c'est vraiment un produit idéal
15:12pour préparer sa retraite.
15:13Vous avez derrière un bail commercial.
15:16Donc, vous avez une exploitation
15:17qui va être assurée par un professionnel.
15:18Mais là, du coup, il faut quand même
15:20se renseigner sur l'exploitant.
15:21C'est-à-dire que je ne peux pas y aller
15:22naïvement.
15:23Mais vous avez aujourd'hui des exploitants
15:24qui ont des dizaines d'années
15:25de track record,
15:27qui ont d'excellents taux de remplissage,
15:29qui sont adossés à des grands groupes.
15:31En plus, on les rends suffisamment solides.
15:33Donc, là-dessus, il n'y a que le choix sur le marché.
15:35Les résidences-services pour le neuf.
15:37Mais du coup, tout ce qui était en direct,
15:39là, j'évite.
15:40Si je vois une opération de promotion,
15:41et que je me dis,
15:42je vais peut-être faire un petit investissement local.
15:44Le LMNP diffus, le risque aujourd'hui,
15:45c'est que quand vous allez vouloir revendre,
15:49ma chère Marie,
15:49eh bien, on va vous calculer
15:52lors de la plus-value.
15:54On va regarder combien vous avez amorti.
15:56On va le réintégrer dans le prix.
15:58Et vous allez payer, en fait...
16:00Oui, mais ça, c'est pour tout.
16:01Ce n'est pas que pour...
16:02Pas pour l'étudiant.
16:03Non, non, bien sûr, mais c'est pour tout.
16:05Enfin, je veux dire, l'ancien aussi.
16:06En l'occurrence,
16:07si je suis sur le statut du Loire meublé non professionnel,
16:09j'ai la réintégration des amortissements.
16:10Dans l'ancien aussi.
16:11Là, je vous parle du neuf, en l'occurrence.
16:13Aujourd'hui, vous faites aussi de l'ancien en géré.
16:16Mais la plupart du temps, vous ne pourrez pas récupérer la TVA.
16:19L'avantage du neuf,
16:20si votre exploitant vous propose au moins trois parmi quatre services,
16:23accueil, ménage, fonds de tueur de repas, etc.,
16:25fonds de tueur de linge,
16:26vous pouvez en plus récupérer la TVA.
16:28Donc déjà, vous avez une décote sur le prix de 20%.
16:30Non, non, j'entends, mais sur l'investissement locatif en direct,
16:33je ne passe pas par un exploiteur, machin.
16:35Vous me dites, en gros, clairement,
16:36c'est presque comme si vous me disiez
16:37de ne pas investir ni dans le neuf ni dans l'ancien
16:39parce que réintégration sur le LMNP.
16:41Ça vient fortement gréver votre taux de rendement interne.
16:46C'est la même chose du coup sur la maison.
16:50Désolé, Steve, je ne vous ai pas oublié.
16:52Non, non, non, mais je vous écoute.
16:54Pour la maison, le sujet, ça va être le prix, très clairement.
16:56Si vous voulez rétablir du rendement,
16:57il faut avoir un prix canon.
16:58Il faut un prix et la seule façon, c'est d'optimiser la maison.
17:01Encore une fois, il faut regarder le marché locatif.
17:04Qu'est-ce qui est prisé ?
17:05Des T3, des T4.
17:06Donc nous, on est capable de faire,
17:07le bon investissement, c'est deux, trois chambres.
17:09C'est 80 mètres carrés.
17:11Et ce qui va varier, ça va être le foncier.
17:13Donc l'optimisation, encore une fois, de diviser,
17:16de trouver des fonciers.
17:16La taille du terrain, ce qui coûte le plus cher, finalement, c'est ça ?
17:19La taille, c'est la rareté, en fait.
17:19Ce n'est pas forcément la taille
17:20parce que, quelque part, on peut optimiser
17:23et avoir une maison individuelle
17:24sur un terrain à 200, 250 mètres carrés.
17:27Là, on peut faire une bonne opération.
17:29Ce qu'il faut aussi, c'est aussi d'être dans un endroit
17:31qui sera intéressant.
17:33L'emplacement, l'emplacement, l'emplacement.
17:35Où est-ce qu'il y a une tension locative ?
17:37Parce qu'il faut que je trouve mon locataire derrière, effectivement.
17:39Si mon locataire, il a les moyens
17:41de faire lui-même construire sa propre maison,
17:43il ne va clairement pas aller chercher à louer.
17:44Donc, en fait, il faut que j'aille dans les zones chères.
17:46C'est ça, le truc ?
17:46Alors, dans les zones tendues, effectivement,
17:48où il y a une attractivité plus forte,
17:50notamment sur les littorales.
17:52Parce que pour revenir tout à l'heure,
17:52un investissement qui peut être intéressant aussi,
17:54c'est en deux temps.
17:55Vous faites louer,
17:56vous mettez votre maison en location,
17:58et vous récupérez la maison dans un deuxième temps
18:00pour une résidence secondaire.
18:02Et le littoral, aujourd'hui, est très prisé.
18:03Et parce qu'en plus, je peux jongler
18:05avec de la location saisonnière,
18:07quand je n'y suis pas.
18:08Donc, il y a quand même une stratégie long terme
18:09sur l'investissement dans la maison.
18:11Il y a un investissement dans la maison,
18:12mais je reviens aussi,
18:13on a la possibilité de le faire aussi en service.
18:15Parce qu'il y a aussi, pour les investisseurs,
18:17la possibilité d'avoir un micro-crèche.
18:20C'est une demande réelle sur le service.
18:23En co-living senior,
18:24il y a une offre assez importante
18:26et qui va venir aussi, là,
18:27combler un manque dans les territoires plus ruraux.
18:31Une personne ne peut pas accéder à un logement,
18:34il ne peut pas rester chez lui.
18:35Dans ce cas-là,
18:36cette résidence de ce qu'on appelle, nous,
18:38co-living senior,
18:40va vous permettre d'investir
18:41et de pouvoir accompagner aussi une famille,
18:43un projet dans la globalité
18:45et aussi un maire qui peut aider.
18:47C'est privé, c'est en direct.
18:50Et puis vous faites,
18:50alors là, pour le coup,
18:51alors sauf si c'est des tout petits co-living,
18:52mais j'imagine que c'est allégé.
18:538 à 9 familles quand même.
18:55Oui, bien sûr,
18:56mais du coup, ce n'est pas si petit
18:57et donc on rejoint le collectif.
18:58Pour le coup, on n'est plus sur la maison.
19:00Non, on n'est plus sur la maison,
19:01mais c'est aussi une facette.
19:02On voit aujourd'hui que le marché se redessine
19:04en plus en fonction des besoins
19:06et pas forcément en fonction des aides
19:08ou du dispositif.
19:11Il y a un vrai manque de logements en ce moment
19:13et couper un petit peu l'investissement locatif
19:16ne va pas nous résoudre notre problème
19:18de pénurie de logements.
19:19Bon, sinon, on peut rénover aussi.
19:22Oh là là, j'aime bien.
19:23J'aime bien.
19:23J'aime bien le oeuf, Marie.
19:25Voilà, il va nous vendre, c'est pour ça.
19:26Alors, je dis rénover,
19:28je ne mets pas là.
19:30Parce qu'il faut savoir que Franck Vigneault
19:32a fait son coming out il y a quelques temps
19:34à l'antenne de BFM Business.
19:36Voilà, autour de Normandie.
19:39Alors, ce dispositif qui ressemble
19:42très pour très au dispositif Pinel
19:43mais pour de l'ancien lourdement rénové,
19:45au départ, ça ne prenait pas,
19:47il y avait le Pinel.
19:48Maintenant qu'il n'y a plus le Pinel,
19:49c'est vachement bien le de Normandie.
19:51Il y a de plus en plus d'acteurs,
19:53ça c'est la bonne nouvelle.
19:54Historiquement, il y avait surtout
19:55des marchands biens,
19:57des sociétés de travaux
19:57qui s'étaient lancées dans la rénovation,
19:59dont c'était le métier d'origine
20:00et qui ont profité en fait de cette opportunité.
20:03Aujourd'hui, vous avez les majors
20:04qui s'y mettent, les gros nationaux.
20:05Des gros promoteurs.
20:07La difficulté aujourd'hui,
20:08c'est de trouver du produit au bon prix.
20:10C'est toujours la même chose.
20:11C'est-à-dire que vous avez des acteurs
20:13qui vont avoir un positionnement,
20:15c'est un petit peu un péché d'orgueil,
20:17plutôt haut de gamme,
20:18des très beaux bâtiments
20:19avec beaucoup de caractères, c'est vrai.
20:21Mais quand vous rajoutez,
20:22déjà vous avez un fonds aussi qui est très élevé,
20:24vous rajoutez un coût de travaux
20:26généralement élevé aussi,
20:27vous arrivez à un prix de sortie
20:28qui est en fait trop élevé,
20:30en tout cas inintéressant
20:31pour de l'investissement locatif.
20:33Il ne faut pas oublier que le de Normandie,
20:34c'est de l'investissement locatif intermédiaire
20:37comme le Pinel.
20:37Donc si vous sortez avec des prix
20:39supérieurs à 5 000 euros le mètre carré,
20:41on est quasiment au neuf,
20:41on est à 5 500 dans le neuf en moyenne,
20:44du coup vous n'avez plus d'avantages concurrentiels
20:46et il n'y a aucun intérêt,
20:48en tout cas vous ne tenez pas la route
20:49par rapport à du neuf.
20:50Donc la vraie enveloppe aujourd'hui,
20:52je vous donne quelques prix
20:53parce qu'on a fait une étude sur deux ans,
20:562024-2025,
20:57et plus de 1800 logements,
20:58163 opérations,
21:00donc ça commence à faire beaucoup,
21:01on fait 2000-2500 lots par an à peu près,
21:03donc ça donne déjà une bonne visibilité.
21:05Ce qui fonctionne bien,
21:06ce sont des enveloppes à moins de 160 000 euros,
21:09avec un prix rénové,
21:11tout est rénové,
21:12la copropriété et les appartements,
21:14donc un parti prix.
21:14C'est comme du neuf,
21:15on va le dire comme ça,
21:16c'est pour ça que vous en parlez,
21:17attention.
21:18Exactement,
21:18c'est pour ça que je parle de semi-neuf,
21:19c'est-à-dire que vous bénéficiez de l'emplacement,
21:21on est vraiment au cœur de ville,
21:23vous avez tous les commerces à pied,
21:24et on a un prix moyen qui est entre 3 400-3 500.
21:27Ça veut dire que vous êtes à une rentabilité locative brute supérieure à 4 %,
21:31avant avantage fiscal,
21:32bien entendu.
21:33Oui,
21:33parce que comme encore une fois,
21:34c'est du Pinel dédié à de l'ancien très lourdement rénové,
21:38de fait,
21:38on repart sur les mêmes bases que feu le dispositif Pinel.
21:41Exactement,
21:42alors on parlait de zones tendues tout à l'heure,
21:44effectivement c'est un point essentiel pour la location.
21:45C'est le problème,
21:46et c'est le problème du Deux-Normandie,
21:47c'est qu'il n'y en a pas partout,
21:48partout.
21:49Alors théoriquement,
21:50théoriquement,
21:50vous avez à ce jour,
21:51j'en ai compté,
21:521975 communes éligibles,
21:55en théorie vous en avez 84% qui sont situées en zone B2 et en zone C,
21:59ça c'est la théorie.
22:00En pratique,
22:01sur les lots qu'on a relevés,
22:02vous en avez les trois quarts,
22:03plus des trois quarts qui sont situées en zone B1 et B2,
22:06donc naturellement,
22:07les opérateurs se ressemblent plutôt vers les zones sur lesquelles il y a une tension locative.
22:11Ah oui,
22:11parce que si j'investis et que je ne trouve pas de locataire,
22:13c'est quand même dommage.
22:14Exactement.
22:15Deuxième point,
22:16taille moyenne des opérations,
22:17taille moyenne,
22:18on est à 15 lots.
22:19C'est-à-dire qu'en plus,
22:20on est sur des petits copros adaptés en fait à la taille des marchés,
22:24donc il y a eu une adaptation aussi de la taille des opérations au potentiel locatif des marchés.
22:28On n'est plus sur les grosses opérations Pinel de 100-150 lots,
22:31là c'est vraiment adapté à la taille des marchés,
22:33sur des marchés sur lesquels il n'y a pas eu depuis des années,
22:36voire des décennies de construction neuve,
22:38parce que les promoteurs ne sont pas allés sur ces communes-là.
22:40Donc en plus,
22:41vous avez un parc locatif très ancien avec des fortes proportions.
22:44Et juste Franck,
22:45comment je fais si là,
22:46j'ai quelques auditeurs et téléspectateurs qui me demandent
22:48où est-ce que je trouve l'offre en Deux-Normandie ?
22:50On la trouve où cette offre ?
22:51Alors,
22:52il y a deux types d'offres aujourd'hui.
22:53Vous avez ce qu'on appelle l'offre en diffus.
22:55C'est-à-dire que vous avez des opérateurs qui vont identifier des appartements anciens,
22:59qui vont réaliser un diagnostic assez rapide
23:01et vous proposer un bouquet de travaux.
23:04L'inconvénient,
23:05c'est que là,
23:05c'est uniquement l'appartement qui est rénové,
23:07ce n'est pas la copro.
23:08Donc si la copro est en bon état,
23:10tout va bien.
23:11Si malheureusement,
23:12dans 3-4 ans,
23:13vous avez un plan pluriannuel de travaux qui est voté,
23:15etc.,
23:15vous allez devoir financer,
23:17soit avec un crédit conso,
23:18soit sur vos propres fonds,
23:19les travaux qu'il va falloir engager.
23:21On ne pourrait pas avoir un crédit,
23:22un prêt immobilier pour ce type de travaux.
23:24Donc ça,
23:24c'est la première possibilité.
23:25Ou alors après,
23:26c'est de passer par un conseiller en gestion de patrimoine
23:31élitiste,
23:33mais restreinte.
23:34Oui, restreinte,
23:35c'est surtout ça.
23:35Mais encore une fois,
23:36on revient là,
23:37l'emplacement,
23:37l'emplacement,
23:38l'emplacement.
23:38Maintenant, Steve,
23:39il va falloir me dire,
23:40on a compris qu'il fallait faire du De Normandie
23:42pour l'instant en attendant.
23:42Le De Normandie fonctionne en maison.
23:44Ah bah ouais,
23:45c'est bien ça aussi.
23:46On a une offre de rénovation dans le groupe Exeum.
23:48Comme tout constructeur,
23:50on s'intéresse également à ce marché très important
23:52de la rénovation.
23:53Donc on a une offre de rénovation
23:55avec des marques comme Illico Travaux,
23:56comme Camille.
23:57Mais du coup,
23:58ça veut dire que moi,
23:59je peux faire du De Normandie avec vous ?
24:00On peut, nous.
24:01Nous, dans ce cas-là,
24:02on est prestataires de services
24:03et on va venir relever.
24:04Parce qu'encore une fois,
24:05c'est aussi remettre l'appartement
24:07ou la maison
24:07sur l'étiquette
24:09qui est plus importante aussi
24:10pour pouvoir louer.
24:11Parce qu'il ne faut pas oublier
24:11la loi climat.
24:12Oui, mais en même temps,
24:13là, comme on le disait,
24:14on part sur des travaux de rénovation
24:17qui sont considérables.
24:18Puisque de mémoire,
24:18c'est un quart du prix...
24:20Non, c'est pas ça ?
24:21De l'achat ?
24:22Tout dépend de où on part.
24:24Mais aujourd'hui,
24:24il y a des bonnes solutions aussi
24:26pour améliorer la performance énergétique
24:29d'un appartement ou d'une maison.
24:31On a quand même progressé
24:32dans les équipements,
24:33dans les matériaux.
24:34Aujourd'hui, ce qu'il faut,
24:35c'est aussi trouver
24:35les bons interlocuteurs.
24:36Pour ne pas partir à la veuglette
24:38et essayer de travailler en direct
24:40avec les artisans.
24:40C'est bien,
24:41mais il vaut mieux passer
24:42par un contractant général
24:43qui va accompagner,
24:44qui va se mettre un petit peu
24:46en face-à-face vis-à-vis des artisans
24:48et vraiment aller au bout
24:49de la rénovation.
24:50Maintenant, moi,
24:50je veux que vous me donniez des noms
24:52parce qu'il ne nous reste que 3 minutes
24:53tous les deux.
24:54De zone géographique,
24:55alors évidemment le plus précis possible,
24:57après c'est compliqué.
24:58Je ne vais pas vous demander
24:58de me citer la rue de telle ville,
25:00mais quand même,
25:01là où ça vaut le coup,
25:02selon vous,
25:03selon vous,
25:04c'est-il de faire construire sa maison
25:05et après, selon Franck,
25:07de se pencher sur des possibles
25:09de Normandie en puissance.
25:11Est-ce que vous avez des noms ?
25:13Alors, on parlait des zones B1 et B2,
25:15donc on peut en citer par exemple
25:16le Mans,
25:17qui n'est pas très loin,
25:18donc il y a quand même
25:18une forte poussée.
25:20J'insiste en toute cette zone littorale
25:22où il y a une attractivité,
25:24où il y a une zone d'emploi
25:25qui est importante,
25:26où même des employeurs
25:27ne trouvent pas de logement
25:29pour leurs salariés.
25:30Donc je pourrais vous citer
25:31La Roche-sur-Yon,
25:32je pourrais vous citer
25:32donc Le Mans,
25:33vous avez encore Aix-en-Provence,
25:35où il y a encore
25:35des poches de fonciers
25:36qui sont assez intéressantes.
25:38À chaque fois,
25:39où il y a une attractivité économique,
25:40de toute façon,
25:41il y a un manque de logement
25:42assez important
25:43et une rentabilité,
25:45au final,
25:45assez intéressante.
25:46si on optimise bien,
25:47encore une fois,
25:48son logement,
25:49donc sa maison
25:50et le foncier qu'on va trouver.
25:52Mais warning quand même,
25:52si c'est très très peu cher,
25:54c'est qu'a priori,
25:55il n'y a pas de grosses tensions locatives
25:57et donc de fait,
25:57à la fin,
25:58il faut quand même trouver le locateur.
25:59Encore une fois,
25:59il ne faut pas s'embarquer
26:00sur en disant,
26:01par exemple,
26:01j'ai ri d'un terrain
26:02où je divise
26:03et je pars à l'aveuglette.
26:04Effectivement,
26:04s'il n'y a pas une demande,
26:06il y a un manque
26:07qu'ils pourront peut-être louer
26:08ou alors louer en direct
26:09sur une offre,
26:11on va dire,
26:11plus de vacances.
26:12Ce n'est pas le bon investissement
26:13au final
26:14parce qu'il faut revendre.
26:15Encore une fois,
26:15même s'il y a une meilleure
26:16prise en considération
26:17d'un logement neuf
26:18dans la valeur verte
26:19des notaires,
26:21si on n'est pas bien placé,
26:22on ne revendra pas au bon prix.
26:23Franck ?
26:25Alors,
26:25je rejoins Steve d'ailleurs
26:26sur l'attrait de la villa,
26:28de la maison individuelle
26:29pour les locataires.
26:30C'est vraiment un produit rare.
26:31Le gros avantage
26:32pour les investisseurs,
26:33c'est que vous avez peu de charges
26:34et surtout,
26:35vous avez une stabilité
26:36des locataires.
26:37Généralement,
26:37c'est en moyenne
26:38au moins trois ans.
26:39On est bien en maison,
26:40on est mieux en maison
26:41qu'en appart,
26:41c'est ça que vous nous dites.
26:42Le tout,
26:42c'est la difficulté.
26:44Alors,
26:45des secteurs
26:45où il y a du Normandie,
26:48alors,
26:48ils sont contraints
26:49déjà géographiquement
26:50et après,
26:50par la présence des acteurs.
26:51Les communes
26:52sur lesquelles on a relevé,
26:53alors,
26:54on a Bézi aujourd'hui
26:54où ça construit pas mal.
26:57Vous avez,
26:57pour rester dans le secteur Agde,
26:59vous avez Castres,
27:00vous avez Périgueux,
27:02vous avez,
27:03je remonte au fur et à mesure,
27:04il n'y en a pas beaucoup
27:05dans l'est de la France,
27:06en tout cas dans le sud-est.
27:07Il faudra la prochaine fois
27:08qu'on vous mette une carte derrière
27:09pour faire de la météo
27:10d'une Normandie.
27:11Vous avez Limoges,
27:12vous avez,
27:14il y a une opération
27:14à Montereau-Faultione
27:16que j'ai identifiée
27:17il n'y a pas longtemps.
27:18Bon côté de Montereau,
27:20proche du...
27:21Parce que le mauvais côté...
27:2270 mètres de la mairie,
27:24pour être précis.
27:25Vous en avez dans le nord,
27:26vous avez du Cambray,
27:27vous avez du Roubaix,
27:29il y en a...
27:29Il y a du Agen.
27:31D'Agen.
27:32Alors,
27:32on repart au sud,
27:33il nous fait faire des pivots ?
27:34Alors,
27:35le sud-est,
27:35il n'y en a pas beaucoup.
27:35Bizarrement,
27:36il n'y en a pas beaucoup.
27:37Il y en a eu quelques-unes
27:38à Tarascon.
27:40Voilà,
27:40donc,
27:41c'est surtout en fait
27:42une absence de présence,
27:44tout simplement.
27:44Oui,
27:45mais ça veut dire,
27:45là vous nous avez cité
27:46quand même pas mal de villes
27:47et pas mal de secteurs
27:48à tous les deux,
27:48donc je pense qu'on a quand même
27:49donné quelques pistes
27:50à nos auditeurs.
27:51Il faut être patient
27:51sur des petites opérations
27:52qui sortent.
27:54Ce ne sont pas des opérateurs
27:55qui ont une forte capacité
27:56de production,
27:57donc voilà,
27:58ce sont des petites pépites
27:58qui sortent au compte-gouttes,
27:59il faut être à l'affût.
28:01Eh bien,
28:01écoutez,
28:01on a une idée
28:02des petites pépites,
28:03en tout cas,
28:03où elles se trouvent
28:04et on reparlera spécifiquement
28:05de ces pépites.
28:06Peut-être un jour,
28:06on refera un truc
28:07sur le logement locatif
28:09intermédiaire au particulier.
28:10On nous en parlait beaucoup
28:11la saison dernière.
28:11Bizarrement,
28:12il n'y a plus de promoteurs
28:12qui m'en parlent.
28:13Vous avez vu qu'il y a eu
28:14un amendement
28:15qui a été adopté
28:15jeudi dernier.
28:16Encore des amendements,
28:17mais ça marche.
28:18On vous a outroyé 0,5 points.
28:19Non, mais arrêtez là,
28:20ne me parlez plus des amendements.
28:21Je veux sortir de ce débat budgétaire.
28:23Merci à tous les deux,
28:23c'est fini.
28:24Steve Baudel,
28:25directeur du développement Exaom
28:26et Franck Vigneault,
28:27directeur du laboratoire
28:28de l'immobilier.
28:29Merci à tous les deux
28:30d'avoir été avec nous
28:30dans Les Experts de l'IMO.
28:32Je vous retrouve demain
28:33sur BFM Business.
28:37Les Experts de l'IMO
28:38sur BFM Business.