00:00Hola, soy Javier Ruiz y esto es Hora 25 de los negocios. Hoy se sienta a esta mesa uno de los
00:14grandes caseros de España, Merlin Properties, quien tiene propiedades en lo comercial, en todos
00:22los centros comerciales y en todos los alquileres, se sienta hoy a la mesa de Hora 25. Ismael
00:29Clemente, ¿qué tal? Muy buenas noches. Muy buenas noches, Javier, ¿cómo estamos? Ustedes son
00:34representantes de tantas cosas que vamos a ir por partes. Primero, mercado de oficinas y tenemos
00:41un teletrabajo creciente. La última vez que le trajimos aquí las perspectivas eran buenas, con
00:46más teletrabajo, con más modelos híbridos, con menos necesidad de oficinas. Ese mercado
00:52para ustedes es un mercado cuesta arriba, es un mercado con problemas. En el aspecto operativo
00:58no, de hecho, respecto de la última vez que estuvimos juntos, hemos mejorado sensiblemente
01:02nuestra ocupación. El año pasado pensábamos terminar en torno a un 91 y medio, terminamos
01:07en un 92 y medio. Por tanto, de ocupación en oficinas. Nosotros operamos solamente en
01:14tres mercados, Madrid, Barcelona y Lisboa. ¿A qué es debido esto? Es debido a que el grado
01:21de adopción del teletrabajo en España ha sido muy bajo. Una vez que se van asentando
01:26las cosas, pues se van sabiendo los primeros datos. Hay unos datos recientes del INE que
01:32apuntan a un 48% de adopción del teletrabajo en el sector público, pero solamente un 14%
01:38en el sector privado. Por otra parte, nosotros tenemos nuestra propia fuente de datos, que
01:42son los tornos de los edificios de oficinas. Y si en un año prepandémico, pues lo normal
01:49es que haya un 70-72% de ocupación física en cada momento de media en un edificio de
01:55oficinas, pues ahora estamos ya en Madrid en torno al 67. Barcelona está más bajo, en
02:00torno al 58-59. Y Lisboa, una cosa intermedia, en torno al 64-65. O sea que prácticamente
02:05Madrid y Lisboa está recuperado el tono en materia de presencialidad en el mundo de las
02:12oficinas. Lo que sí que nos afecta es el relato. Es decir, el relato del teletrabajo
02:18continúa vivo y coleando. Pero no es un relato, ¿no? Hay modelos híbridos ahora mismo,
02:24hay modelos en los que uno no termina de ir del todo o al menos todas las horas al
02:29trabajo. Pero no resultan en la extinción física del puesto de trabajo. Es decir, tú
02:35probablemente tienes más tiempo de estancia en tu casa del que tenías antes de que se
02:39implantaran estos modelos híbridos. Pero tu empresa no ha prescindido de tu puesto de
02:45trabajo ni del sitio donde físicamente te sientas. Por tanto, el teletrabajo que
02:51realmente te mata es el teletrabajo radical. El tío del que prescinden
02:56completamente en régimen presencial le mandan a su casa y solo se relacionan con
03:01él por internet o por teléfono, pero no tiene que ir nunca a la oficina.
03:05O sea, el despacho sigue estando allí, Medellín Properties que vende despachos
03:09sigue vendiendo.
03:10Correcto, sigue alquilando. Nosotros no vendemos, pero seguimos alquilando sin ningún
03:15tipo de novedad y desde luego con mucha menos incidencia de lo que la cultura
03:21popular podría llegar a creer, ¿no?
03:24Hay un segundo sector, digo, que ustedes son representativos de mucho. Centros
03:28comerciales. Y estamos viendo dos cosas a la vez. Primera, nombres como Inditex, H&M,
03:35diciendo, no vendemos ya tanto en centro comercial, empezamos a vender más
03:38online. Se deja de visitar el centro comercial, se deja de visitar la tienda
03:42y se empieza a comprar online. Y segundo, y un poder de compra que va menguando
03:47poco a poco. De nuevo, centros comerciales. ¿Tienen ustedes una cuesta arriba?
03:52¿Tienen ustedes un problema ahí?
03:53Me preocupa bastante más la pérdida de capacidad adquisitiva que se pueda
03:58producir en el futuro, porque si tengo que hacer un análisis a día de hoy, en los
04:03centros comerciales no pasa absolutamente nada. Es decir...
04:06¿No han detectado ustedes caída del consumo?
04:07Estamos por encima de los números de 2019, pues como un 17% en ventas por metro
04:12cuadrado y en materia de afluencias estaremos como un 4% abajo, simplemente
04:17porque la industria de cines está empujando menos en materia de afluencias, pero la
04:20industria de cines al final en ventas por metro cuadrado no supone nada, porque el
04:24ticketing es muy bajo.
04:25¿No les chirría? ¿No les chirría a ustedes que con todo lo que está pasando la
04:28gente siga gastando como está gastando en el centro comercial?
04:30Con mi cabeza de economista sí me chirría. Tengo la sensación de que las empresas son
04:36más conscientes del nuevo entorno de tipos y del nuevo entorno de dificultad de acceso
04:41a financiación en el que nos movemos de lo que lo están siendo los individuos. Los
04:45individuos yo creo que todavía viven en un cierto mundo paralelo en el que se están
04:52recuperando anímicamente de los años del COVID y han decidido vivir en un carpe diem
04:57constante. Oye, pues mientras dure.
05:01En cualquier caso, esto era la parte de gasto, digo, ustedes están en centros
05:04comerciales y los centros comerciales están diciendo, oiga, vendemos online, no
05:08vendemos aquí.
05:09Pues mire, curiosamente ese relato ya también está terminando bastante porque el país
05:16quizás al que todos tendemos en el mundo, que es Estados Unidos, hizo como un 22% de
05:20ventas online, sobre total de ventas minoristas durante la pandemia, luego ha bajado
05:24como a un 15, 15,6, 15,8 y ya no está tirando a doble dígito ni mucho menos en materia de
05:32crecimiento de online. En Europa estamos en un 13 y pico aproximadamente de media de ventas
05:38online dividido por total de ventas minoristas y en España en un 10 y poco, 10,2, una cosa
05:44así, en ventas online dividido por total de ventas minoristas. Por tanto, el comercio
05:49online sigue representando y lo va a seguir representando durante un tiempo una cierta
05:55amenaza existencial, pero yo creo que ya hoy en día tenemos evidencias suficientes para
05:58darnos cuenta de que los centros comerciales han sabido gestionar muy bien la teórica amenaza
06:04del comercio online para convertirse en aliados del propio comercio online, la famosa omnicanalidad
06:09y gran parte del golpe que suponía en cuota de mercado el comercio online se ha ido hacia
06:15el retail de calle. Déjeme que le haga la tercera de las claves de todo lo que ustedes
06:19representan, oficinas, centros comerciales, ustedes están en lo inmobiliario por excelencia,
06:24tenemos un entorno de subida de tipos, les mata. En nuestro balance, cada refinanciación
06:34que hacemos nos encarece nuestro coste medio de financiación, lo que pasa es que afortunadamente
06:39habíamos... Pero no por su deuda, ustedes están en un negocio que requiere enorme inversión
06:44y que requiere inversión inmobiliaria, no solamente usted, sino de quien asume el contrato al otro
06:50lado, por eso les digo. Te afecta de dos formas o de tres, si nos referimos al negocio operativo,
06:55que es lo que decías ahora mismo, efectivamente mientras más débil es la situación de mi inquilino,
07:00más débil es mi situación, yo soy un negocio terciario, pero eso a día de hoy todavía no tenemos
07:05ni la más leve constancia de que esté ocurriendo, es decir, nuestros inquilinos todavía no muestran
07:10ningún tipo de signo de abatimiento, ni en logística, que está potente, ni en oficinas,
07:17ni en centros comerciales. En lo siguiente que nos afecta es en nuestro propio coste de financiación,
07:22pero nosotros ahí, con cierto grado de anticipación, lo que hicimos fue desprendernos de una unidad
07:27de negocio muy grande, que era un porfolio grande de oficinas alquiladas a larguísimo plazo,
07:33a un banco que estaban súper indexadas a inflación, nos desprendimos por un precio enorme
07:37y ese dinero lo dedicamos a reducir deuda, de tal forma que nosotros, antes de esa operación,
07:43estábamos endeudados en torno al 40% de deuda sobre total de activos y ahora estamos en torno al 32%.
07:49Son niveles tanto 40 como 32 absolutamente moderados.
07:52A seis años de media y a tipo fijo 100%, con lo cual tenemos seis años por delante para poder ir asumiendo
08:01poco a poco el cambio de mercado sin que se nos produzcan distorsiones importantes en la cuenta de resultados.
08:06Digo que Merlín es espejo de muchas cosas. Hemos visto oficinas, centros comerciales, tipos de interés.
08:13Permítame que, visto todo eso y visto todo lo que el sector en este nombre representa,
08:18le pregunte por cosas del nombre en concreto. Dos muy rápidas. La primera, Consejo de Administración.
08:25¿Cómo está el clima ahí dentro después de la guerra que se ha vivido ahí dentro?
08:29Pues está, yo creo que ahora ya completamente tranquilo. Creo que la situación está superada.
08:34El equipo directivo, desde luego, pues hemos hecho un esfuerzo, una especie de conjura
08:40para mirar al frente y no perder ya más tiempo con esta historia.
08:44Y creo que en el seno del Consejo las cosas se están haciendo ahora ya con bastante profesionalidad
08:49y sin, digamos, situaciones extrañas. Por tanto, yo creo que estamos en una situación buena
08:55y no tenemos ya que preocuparnos o al menos no tenemos que estar mirando el espejo retrovisor
09:00mientras, por otra parte, estamos en mitad del campo de batalla combatiendo.
09:02Y la acción. 8,9 empezaba el año, está en menos de 8 ahí. En lo que llevamos de año han perdido ustedes un 10% de valor.
09:11Todo lo que están ustedes viendo, ¿es algo que no percibe el mercado?
09:16Sí. A ver, lo que pasa con la acción es que el mercado hace un silogismo que está bien hecho en cuanto a la tendencia,
09:23pero mal en cuanto al orden de magnitud, que es, si suben los tipos de interés,
09:26aumentan las famosas tasas de capitalización, los yields del inmobiliario.
09:31Si aumentan los yields, disminuyen los valores nominales.
09:33Todo eso es correcto.
09:35Lo que el mercado no es capaz de darse cuenta es, uno, cuál es el orden de magnitud,
09:38cuánto te afecta eso al precio de la acción,
09:41y segundo, no es capaz de darse cuenta en qué medida eso está compensado por la inflación
09:46que embarcas cada año en rentas, que en nuestro caso está siendo bastante significativa.
09:51Porque ustedes aumentan alquileres, como aumenta todo esto, ingresan más.
09:54Entonces nosotros el año pasado, por ejemplo, pues embarcamos 44 puntos básicos de expansión
09:59de las tasas de capitalización, que deberían haber supuesto un ajuste del valor de las propiedades
10:03en torno al 8, 8 y pico por ciento, y el ajuste neto fue solamente del 1,5,
10:08porque el resto quedó compensado por las mayores rentas consecuencia de la inflación.
10:12Y este año probablemente algo parecido sucederá.
10:15Pues Merlin Properties, consejero delegado, como ven hoy, mucho en cartera.
10:20Gracias por haber estado con nosotros aquí en Hora 25 de los Negocios.
10:23Ismael Climente, un placer.
10:25Un placer para mí, Javier, muchísimas gracias.
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