Jeudi 13 février 2025, SMART PATRIMOINE reçoit Serge Harroch, (Fondateur, Cabinet Alpha Phi)
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00:00Faut-il acheter de l'immobilier en 2025 ? Voilà le sujet qui va nous animer à présent dans
00:08l'œil de l'expert et pour en parler nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau
00:11de Smart Patrimoine Serge Haroche. Bonjour Serge Haroche. Bonjour. Vous êtes fondateur
00:15du cabinet Alphafi, alors on a vu pas mal d'indicateurs différents sur ce marché de
00:20l'immobilier, une évolution des prix, des taux d'intérêt qui ont baissé, un contexte
00:25économique et je dirais même aussi politique ou en tout cas vision du politique vis-à-vis
00:31du marché de l'immobilier qui pose un certain nombre de questions. Est-ce que selon vous
00:35il est pertinent d'acheter de l'immobilier en 2025 quand on réfléchit gestion de patrimoine
00:38global Serge Haroche ? Alors l'immobilier c'est quand même le seul périmètre dans
00:43lequel on va vous prêter de l'argent alors que vous n'en avez pas. Donc oui il faut investir
00:48à tout moment dans de l'immobilier. La question c'est dans quel support faut-il investir ? Est-ce
00:54qu'on achète déjà de la résidence principale ou de l'immobilier locatif quel qu'en soit
00:58la nature ? La vraie question est là. D'accord. Est-ce que vous considérez que l'achat d'une
01:02résidence principale ça reste de l'investissement immobilier ? Ça dépend de la tendance du
01:06marché. D'accord. Si la tendance est haussière comme on l'a connu dans les 25 dernières
01:10années, oui parce qu'on a profité à la fois de la chute de la crise de l'immobilier
01:15en 95 et du passage à l'euro où on a eu un coup de boost de 2020 à 2025 et là c'était
01:22pertinent parce qu'on faisait à la fois une forte plus-value et on se logeait. Aujourd'hui
01:26on a connu une correction avec une hausse très importante des taux d'intérêt puisqu'on
01:30est passé de 0,80 à 3 voire 4%. Là ça recorrige un petit peu mais globalement l'investisseur
01:38était habitué à des taux d'intérêt assez bas. Bien sûr. L'immobilier en a profité
01:42pour monter et là on assiste plutôt à une correction du marché et que je considère
01:47qu'à partir du moment où on achète sa résidence principale et qu'on n'y reste pas forcément
01:52longtemps, devoir déménager dans 5, 7, 8, 9 ans et espérer avoir une plus-value qui
01:59permette de rattraper les frais de notaire et tout ce qui a été engendré comme frais
02:02pour cette acquisition, ce n'est pas forcément aujourd'hui judicieux, ça le sera peut-être
02:06plus tard mais aujourd'hui il vaut mieux faire de l'investissement locatif. Ça répond
02:09du coup à la question que j'allais vous poser, donc plutôt investissement locatif
02:12en 2025. Votre conviction c'est qu'il faut faire de l'immobilier mais plutôt de l'investissement
02:16locatif. De toute façon, après il faut juste choisir son support en fonction du marché,
02:21ses opportunités. Toujours si je reviens au contexte politique, beaucoup de professionnels
02:27de l'immobilier disent que de toute façon le politique n'a jamais aimé l'immobilier
02:30mais là depuis 6, 8, 10 mois on voit que les déclarations politiques en lien notamment
02:35avec les négociations sur le budget laissent entendre que ce n'est pas là où ils ont
02:39envie forcément de faciliter la vie des investisseurs, ça ne change rien à votre conviction, l'investissement
02:45locatif reste une bonne manière de gérer son patrimoine. Alors l'investissement locatif
02:49reste une bonne manière pour une simple raison, c'est qu'on va nous prêter de l'argent,
02:53on va pouvoir emprunter, on va pouvoir utiliser l'argent de la banque pour pouvoir investir
02:58en notre propre nom et capitaliser au fur et à mesure. La rentabilité de cet investissement
03:03va être variable en fonction d'énormément de paramètres, les paramètres actuels et
03:08les paramètres à venir qu'on ne peut malheureusement pas maîtriser mais comme dans tout investissement
03:11il y a un risque et il y a un risque immobilier, il y a un risque de taux d'intérêt, il y
03:16a un risque de marché, à un moment donné si on veut investir il faut accepter de prendre
03:20des risques. Un investissement locatif début 2025 dans un contexte où les banques prêtent,
03:25est-ce que ça suffit à se lancer, est-ce qu'il faut quand même se constituer un apport
03:30pour potentiellement aller vers ce type d'investissement, peut-être aller au-delà de ce que peut demander
03:36une banque par exemple, est-ce que c'est stratégiquement intéressant ? Alors il y a deux choses quand
03:40on décide d'investir dans l'immobilier, la première à laquelle on ne pense que très
03:44rarement c'est d'avoir de la liquidité et de la liquidité de côté pour faire face
03:48à tous les aléas qu'on peut avoir lorsqu'on fait un investissement, essentiellement quand
03:51on fait d'ailleurs un investissement en direct, c'est-à-dire en achetant une petite surface
03:56ou une surface plus importante, avec tous les aléas qui sont liés de la vacances locatives
04:01aux travaux aux charges etc. Donc oui il faut avoir de la liquidité et non il faut éviter
04:08de mettre de l'apport dans les opérations parce qu'on augmente le levier en empruntant
04:13auprès de la banque, de la liquidité servant soit à pouvoir réinvestir en cas d'impossibilité
04:18d'emprunter ou de restriction des conditions de crédit, soit en cas d'aléa de la vie
04:24à la fois de la vie de l'investisseur et de la vie du bien immobilier en tant que tel.
04:29On rappelle et vous l'avez dit que quand on fait de l'investissement immobilier locatif
04:33ce n'est pas forcément achat en direct, ça peut être de l'immobilier meublé aussi
04:39Très rapidement, l'objectif final d'une démarche d'investissement locatif, quel est-il sur le long terme ?
04:47Sur le long terme, la démarche de tout type d'investissement immobilier compris, c'est d'atteindre un objectif propre et identique à 7 milliards d'individus
04:56c'est d'être heureux, d'être heureux sur terre ça a un prix, la question c'est est-ce qu'on en a les moyens
05:01et lorsqu'on est à la retraite on n'a pas envie forcément de s'embarrasser de charges et de travaux
05:06par conséquent il vaut mieux arbitrer à ce moment-là son patrimoine immobilier et vivre de ses rentes
05:13placées par exemple dans des contrats d'assurance-vie ou dans d'autres supports plus liquides et plus transmissibles
05:19Merci beaucoup Serge Haroche de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine
05:23je rappelle que vous êtes fondateur du cabinet Alfa-Fi, merci beaucoup
05:25Merci
05:26Et quant à nous on se retrouve très vite sur Bsmart for Change